工務店で建てる家 坪単価について一級建築士が詳しく解説

工務店で注文住宅を建てると工事費はいったいいくらかかるのか?

一生に二度とないかもしれない大きな買い物だけに予算の組立てがとても大切ですね。だいたいの工事費を把握して住宅ローンの相談をするのに「坪単価」で大まかな費用を算出しようと思っている方も多いと思います。

しかしこの「坪単価」という数字、じつは元となる算出根拠がばらばらだったりして、広告を鵜呑みにしていたら予算オーバーしてしまった!といったトラブルの元にもなりかねません。

今日は工務店で建てる一戸建て住宅の坪単価の相場のご紹介、大手ハウスメーカーで建てるときとの比較、そして坪単価を比較するときの注意点などをまじえてお伝えします。

ぜひ坪単価を理解して一戸建て住宅建設の予算組み立てに役立ててください。

 

■第1章 工務店で建てる一戸建ての坪単価は50万円/坪から

家と電卓と図面

地域の工務店だけに限った統計資料というのが存在しないのですが、一般的な目安として「坪単価50万円/坪~」が相場となっています。(当社調べ)

坪 単 価 備 考
H社 50.7万円/坪 法床面積にて算出
W社 50.8万円/坪 法床面積にて算出

また工務店に限らず、日本全国、すべての新築住宅持ち家一戸建ての坪単価を示す統計資料として、「国土交通省建築着工統計調査」の住宅着工統計(2017年)によると1㎡あたり工事費予定額は全国平均で19万円/㎡、坪単価に換算すると62.8万円/坪です。(1坪≒3.3㎡として)

さらにもう一つ統計資料をご紹介すると、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の「2017年度フラット35利用者調査」では1㎡あたり建設費は全国平均で87.3万円/坪です。

数字にかなりバラつきがありますが、大まかな相場観はつかんでいただけたでしょうか?

■第2章 大手ハウスメーカーは75万円から90万円代後半

ではTVコマーシャルなどでおなじみのいわゆる「大手ハウスメーカー」で建てる一戸建て注文住宅の坪単価はいくらくらいなのでしょう。
住宅産業新聞社による大手住宅メーカーランキング(2017年)から引用した各ハウスメーカーの総販売戸数、1棟当たりの建設費、坪単価をまとめたものが下表です。

総販売戸数(棟) 1棟単価(万円) 坪単価(万円/坪)
住友林業 7,864 3,820 97.9
三井ホーム 3,162 4,020 97.2
旭化成ホームズ 10,076 3,296 94.9
積水ハウス 13,294 3,807 91.3
大和ハウス工業 9,227 3,590 88.5
パナホーム 5,090 3,781 86.9
積水化学工業 9,880 3,110 83.7
ミサワホーム 6,885 2,769 75.4
ヤマダ・エス・バイ・エルホーム 1,048 2,813 72.4

※総販売戸数は「戸建て」の数字

表1 住宅メーカーごとの総販売戸数、1棟単価、坪単価

(住宅産業新聞2018年6月21日号より)

木造在来工法の高級住宅として有名な住友林業は97.9万円/坪と最も坪単価が高い実績でした。表中最も坪単価が安いヤマダ・エスバイエルホームは72.4万円/坪でした。
第1章でふれた住宅着工統計、フラット35利用者調査にはこれら大手ハウスメーカーで建てた戸建て住宅が含まれていますから、坪単価の平均値を引き上げていることは間違いありません。

■第3章 工務店が割安な2つの理由

 

大工さん
工務店で建てる戸建て住宅の坪単価と大手ハウスメーカーの坪単価には決して少なくない価格の開きがあります。
なぜ工務店は割安なのでしょうか。

1.規格化された標準仕様にしばられることがない

大手ハウスメーカーで建てる家はいくつかのグレード設定をしていますが、そのグレードの中で規格(仕様)がほぼ決まっており、仕様変更などの柔軟な対応がしづらいです。
全体予算を見つめながらお金をかけるところと少々仕様を落とすところのメリハリをつけることで希望に答えながら予算内に収めることができるのが工務店の特徴です。

2.余分な経費がかからない

大手ハウスメーカーは全国規模のテレビコマーシャルや雑誌への広告掲載、住宅展示場へのモデルハウス出店など、広告宣伝費用に莫大な予算を割いています。商品開発や企画など他にも様々な経費がかかり、その分建設コストにオンされています。誰もが名前を知っている有名なメーカーであることの安心感は絶大で、それこそが大手ハウスメーカーの最も優位な点でしょう。
一方工務店は地域に根づいた営業展開が主なため、広告宣伝費に多くのお金をかけません。
ごく一部の工務店を除いては住宅展示場にモデルハウスを出店することもありません。こうしたコストが抑えられているため割安な坪単価が実現可能なのです。

■第4章 坪単価とは「本体工事費÷床面積」

ところでここで「坪単価」の定義と算出方法についてあらためて解説します。

坪単価とは
建物本体工事費 ÷ 延床面積(建物床面積合計 坪) = 坪単価

(1坪 ≒3.3㎡として計算)

として算出します。端的にいうと「単位面積あたりの工事費」です。

例えば建物本体工事費 2,500万円、床面積 50坪(≒165.3㎡)の場合、
2,500万円 ÷ 50坪 = 50万円/坪
となり、「坪単価50万円」ということになります。

坪単価という数字がよく使われる理由として、注文住宅の建設工事費、グレード(品質)を比較するにあたり、建物本体工事費の総額を比較したのではその建物の大きさ(広さ)によって大きく変わってしまうため比較がしにくいです。そこで「単価」を算出して比較すればわかりやすく割高割安感や仕様の比較ができるだろうというのが坪単価の本来の意図するものです。

例えが少し乱暴ですが、お肉屋さんで牛肉を買うときに

「さすが国産黒毛和牛だわ、100gあたり600円!」

「これは外国産牛だから 100gあたり200円」

といった具合にグラム単価で肉の良し悪し、グレードを比較しますね。また、「あちらの肉屋なら国産黒毛和牛が100gあたり550円だったわ!」と他店と比較したりもします。まさにそれと同じことを住宅建築費用でもやろうというわけです。

しかし、このように坪単価を基準にして高い、安いと議論するのは実はとても注意が必要です。
いつのまにか坪単価という金額がひとり歩きをしていないか、冷静に考える必要があるのです。

■第5章 坪単価の算出方法は会社によって違う!?

建築業界に詳しくない読者の方は、「坪単価の算出方法は決まった方法があり、どのハウスメーカー、工務店も同じ方法で算出しているのだろう」と信じていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。
ところが驚くべきことに実はそうではないのです
「工事費÷面積」という単純な計算式で算出されるこの数値、実際は各ハウスメーカー、工務店によって算出方法が違います。正確には算出方法が違うというより、「工事費」「面積」のとらえ方が異なる、というほうがよいかもしれません。

5-1 工事費に含まれるもの

わり算の分子となる「建築本体工事費」ですが、どこまで何を工事費に含めるかによって大きく変わってきます。
代表的な例はエアコン(空調機)などの設備機器の費用です。エアコン設置費用は工事費に含まれていて当然じゃないのか、と考える方が多いかもしれませんが、「エアコンは別途工事」とするケースも多く、感覚にくいちがいが生じます。
他にも造りつけ家具の費用、インテリア装飾品など坪単価算出の工事費に含むのか否か、特に法律や業界で定めた決まりはなくハウスメーカー、工務店各社でどこまで工事費に含めるかの基準はバラバラです。

5-2面積に含まれるもの

さらに厄介なのは割り算の分母となる「面積」の算出方法です。これも実状を知らない方は驚かれるでしょうが、面積の求め方も実は各社バラバラなのです。
一般的に坪単価算出に使う面積は「延床面積(のべゆかめんせき)」を使っているのがあたりまえなのではと思う方が多いかもしれません。

5-3延床面積

延床面積は建築基準法によって算出方法が明確に規定されており基本的に日本全国どこで建設しても同じ設計図であれば同じ延床面積となります。(注:自治体の条例などで違いが生じる場合もあります)
ところが、建築基準法の規定には延床面積に「面積参入しない」部屋や部位があります。
例えばロフト(屋根裏収納)部分や地下室、屋内ガレージ、ベランダバルコニーなどの部分です。
(注:建築基準法の規定により延床面積に参入する場合もあります)
これらの部分は原則として建築基準法上の延床面積には含まれないのですが、作り手側にとっては手間と労力は同じくかかる面積部分になります。
そこで出てくるのが施工床面積(せこうゆかめんせき)という考え方です。

5-4施工床面積

建築基準法上の延床面積としては面積参入しない部分も実際に施工する床には違いないから面積としてカウントしようという考え方です。
基本的には作り手側の立場の考え方で実際の施工ボリュームを比較するために算出する面積数値ですが、一般的にはあまり浸透していない概念だと思います。これが皆さんが混乱されるモトです。
広告で見たり、工務店の営業担当者から聞いたりする坪単価の計算方法が、あるハウスメーカーでは建築基準法上の「延床面積」で計算され、他のハウスメーカーでは「施工床面積」で計算している、というように、「ものさし」に違いがあるのです。

5-5ものさしがバラバラ

施工床面積を採用することで、「床」となる部分の面積をフルにカウントし、一方、工事費は最低限の本体工事費で多くのオプション工事は別途費用、という条件で算出した坪単価はとても安くなることはもうおわかりいただけるでしょう。
坪単価は単純な「工事費÷面積」の計算式ですが、工事費のものさしもバラバラ、面積のものさしもバラバラ、結果、算出された坪単価を単純に比較してしまうと大きな違いが生ずることになることがおわかりいただけるでしょうか。

5-6 水回り密度

キッチン
坪単価にはもう一つ落とし穴があります。それは「水回り密度(私が勝手に命名)」です。
一般的に住宅の工事費の中でも比較的費用がかさむ部分の一つに風呂、トイレ、キッチンなどの水回りがあります。これらの部分は家全体の延床面積の大小にかかわらずどの家にも必ずある部分です。
Aさんの家は延床面積50坪、Bさんの家は30坪だとして、それぞれ同じ数、仕様の風呂、トイレ、キッチンをつくるとします。水回り部分については建物全体面積が大きかろうと小さかろうとほとんど工事費は変わりません。仮に計算やすい数字を例として水回り部分だけにかかる工事費を600万円としましょう。水回り部分だけの工事費を全体の床面積で割った坪単価を算出するとAさんの家は12万円/坪、Bさんの家は20万円/坪となり、Bさんの家のほうが坪単価は割高になります。
他にも注意するべきことはいくつかあって、例えば屋根面積などもそうです。屋根の水平投影面積(上空から見下げた見かけの面積)が小さな家のほうが屋根工事費を坪単価にすると小さい家のほうが割安になったりします。水回り密度の外にもこうしたさまざまな要因で坪単価は割高にも割安にもなりえるのです。

■第6章 坪単価はあくまで「めやす」

いかがでしょう?「坪単価」とひとくちにいっても、算出する基準はバラバラ、条件によっても変動する、これは単純に比較できないということがお分かりいただけたでしょうか?
「こちらの家は坪単価45万円/坪、あちらは60万円/坪」という数字だけではどちらが仕様がよいとか、どちらが割安とか、単純には比較できないのです(同じハウスメーカーでグレード差を比較するなら良いですが)

ハウスメーカー、工務店はこうした事情は当然わかっています。ですからホームページや広告などで「坪単価○万円でできます」などと軽々しく言うと顧客の誤解を招くおそれがあり、のちのトラブルの元となるのであまり明言したくないのが本音だと思います。
一部のハウスメーカーには「坪30万円の家」などと大々的に宣伝したりする会社もあるようですが、詳しく話を聞いてみればいろいろなものがオプション(別途費用がかかる工事)になっていたり、他のメーカーの単価算出方法で計算すると実は坪70万円くらいに相当したりする、といったことがおこりえます。

『坪単価の相場が知りたい』と思いインターネットで検索しても、ズバリ いくら!と明確にうたっているものがあまりないのはこうした事情なのです。
それがわかったうえでいろいろなメーカー、工務店のホームページをあらためて見てみると「A様邸 ○万円」「B様邸 △万円」といった表記が多いことに気づくと思います。それぞれの条件によって違うのですよ、ということを暗に示しているのです。世の中には一つとして全く同じ条件で建てられる建物というのはないのです。

■第7章 まとめ

「坪単価」はあくまで目安の数字としてするべきで、最も大事なのはあなたが家を建てるための予算はいくらか、いくらまでならお金をかけられるのか、という「総工事費」です。
坪単価の数字自体にあまり振り回されることなく、しっかりご自身でモデルハウスや施工事例を見て、工務店の担当者の話を詳しく聞きながら相談される姿勢を大切にしてください。

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