【必読】一戸建てに頭金はいくら必要?頭金を計算する簡単3STEP

頭金の悩み

「みんなは頭金をいくらくらい出しているのかなあ」
あなたは今そんなことを思っていませんか?

頭金はその後の住宅ローンに関係してきます。
将来のことを考えないで、みんながこれくらい出しているから我が家もこれくらいかな。

このような考えの人たちは痛い目に遭ってきました。
頭金を深く考えずに住宅ローンの返済をすることができなくなってしまったり、なかには自己破産をした人もいます。

あなたは大丈夫ですか?
よく考えずに頭金を決定しようとしていませんか?

そんなあなたのために今回は
・頭金を決めるポイント
・適切な頭金の計算方法
の以上2点を紹介します。

この記事を読み終わった後にあなたは自分が頭金をいくらに設定すればいいかを決めることができます。

ぜひ参考にしてみてください。

1. [頭金別早見表]よくある頭金2パターン

頭金を検討するパターンとして2つのパターンを考えます。

①頭金ゼロで購入する
②頭金2割で購入する

2つのパターンの頭金、月々の返済額、借入額、メリット、デメリットを表にまとめます。

頭金 借入額 月々の返済額

合計(返済額+頭金)

メリット デメリット
5,000万円 15.4万円 6,430万円 頭金を用意しなくていい

月々の返済額が増える

返済総額が増える

20% 4,000万円 12.3万円 6,144万円 月々の返済額、返済総額を抑えることができる 頭金の分の貯蓄が減り、将来の大きな支出に対して備えられない

*ここでは5000万円の物件を住宅ローン金利1.5%、35年返済、元利均等、ボーナス時加算なしの条件で試算しています。

では一つずつ詳しく説明していきます

1-1 頭金ゼロで購入する

頭金 借入額 月々の返済額

合計(返済額+頭金)

メリット デメリット
5,000万円 15.4万円 6,430万円 頭金を用意しなくていい

月々の返済額が増える

返済総額が増える

頭金ゼロは融資全額(住宅ローン全て)でその家を購入するということです。
頭金ゼロの最大のメリットは初期費用がかからない=頭金を用意しなくていいことです。
低金利時代の波と合わせて、貯金が少ない若い世代を中心にこの頭金ゼロの方法が利用されています。

しかし、頭金ゼロで購入する方法はおすすめしません
頭金をゼロにすると月々の返済が高くなり、総計金額(返済額+頭金)も結局高くなってしまうからです。

上の表を見ても分かる通り、頭金ゼロで購入した場合は返済総額6,430万円、頭金2割で購入した場合と比べて300万円近くも多くなってしまいます。

つまり頭金ゼロで購入する場合、初期費用はかからないものの結局返済総額は高くついてしまいます。

まとまったお金が手元にない

という方には頭金ゼロをオススメしているものの、実際に頭金ゼロで購入した人で住宅ローンの返済ができなくなってしまい、自己破産に陥る人が現在増加しています。

あなたがもしも手元にお金の余裕があるのなら頭金を少しでも出すことをおすすめします。

1-2 頭金2割で購入する

頭金 借入額 月々の返済額

合計(返済額+頭金)

メリット デメリット
20% 4,000万円 12.3万円 6,144万円 月々の返済額、返済総額を抑えることができる 頭金の分の貯蓄が減り、将来の大きな支出に対して備えられない

頭金2割は平均的な数字です。
住宅金融支援機構(旧 住宅金融公庫)の調査によると、2017年度フラット35民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローン)を利用した 注文住宅融資利用者の頭金の全国平均割合は19.4パーセントとなっています。

フラット35からの抜粋

(出典:「2017年度 フラット35利用者調査」https://www.jhf.go.jp/files/400346708.pdf)

頭金が多いほど将来の返済総額は少なくなります。

手元に住宅取得の頭金に充当できる余裕の資金がある

という方は間違いなく頭金2割の方法を選ぶことをおすすめします。

しかし、デメリットにもある通り、貯蓄のすべてを頭金に当てる行為は危険です。

借入金の返済額が減るのは大きなメリットではありますが、万が一のときの出費や、子供の教育資金などを蓄えておくことも必要です。

このバランスをいかにとるかが頭金を決める最大のポイントになります。

2. 頭金を決めるたった1つのポイント

上記の2パターンをみて、なんとなく「我が家はこんな感じかな」とイメージが湧いてきたのではないでしょうか。

そうです。頭金を決めるポイントはたったの一つその後の生活費を正確に見積もることなのです。

あなたはご自分の生活収支をきちんと把握していますか。

頭金を出しつつも、その後に家族の怪我や病気などの緊急事態にも対応しなければいけません。

一つの例をご紹介します。

東京都内に住むA子さんは一年間分だけの生活費を残し、残りの貯金全額を頭金に当てました。
しかし、その後に母親が突然病気で入院、長期の治療をする必要が生じるなどなどの予期せぬ事態が重なり、手元の資金がほとんどなくなってしまい、結果、せっかく取得した住宅を手放さざるを得ない状況に追い込まれてしまったのです。

頭金を出す割合と現在の貯金、今後の生活費を見積もる計算は非常に重要です。
自分が将来的にどのくらいの貯蓄を確保するべきかよくわからない、という方はFP(ファイナンシャルプランナー)などの専門家に相談してみるのもひとつの手です。

「頭金を出しすぎない」というバランスが非常に大切です。

あなたは今の貯金額、今後にかかる費用をきちんと計算して頭金を決めようとしていますか?

次の章ではあなた一人でできる適切な頭金の計算方法を紹介していきます。

3. 適切な頭金を計算できる簡単 3 STEP

ここからが本番です。

頭金は「物件価格−住宅ローン借入額」で計算することができます。

物件価格

頭金と借入額

ここでは頭金を決めるまでの簡単な3STEPを説明していきます。
自分の生活状況に合った頭金はいくらなのか計算していきましょう。

3-1 [1STEP]無理のない住宅ローンを見積もる

まず頭金を計算する前に住宅ローンの見積もりを行います。
借り入れる額によって頭金をいくら用意するべきかが変わるからです。

ではあなたの住宅ローンはどのくらいが目安なのでしょうか?

住宅ローンの目安を「世帯年収」、「現在の住まいの家賃」を基準にして考えていきましょう。

3-1-1 年収から見る借入額の目安

一般的に住宅ローンの年間返済額は、年収の25パーセント以内に抑えるべきであると言われています。
25パーセント以上だと将来的に返済ができなくなってしまうか、銀行の審査が通らない可能性があるからです。
以下の表が年収を参考にした借入額の目安です。

税込み世帯年収 借入額(目安) 月々返済額
600万円 4,080万円 124,923円
700万円 4,760万円 145,744円
800万円 5,440万円 166,564円
900万円 6,120万円 187,385円
1,000万円 6,800万円 208,205円

*返済負担率(年間返済額が年収に占める割合)25%、住宅ローン金利1.5%、35年返済、元利均等、ボーナス時加算なしの条件で試算。条件によっては表記の金額を借りられないケースもあります。(住宅金融支援機構HPにて算出)

同じ年収でも生活やライフスタイル、家族構成などによって返済できる額は人それぞれです。

そこで次は、今払っている家賃から借入額をだす方法を紹介します。

3-1-2 現在の家賃から見る借入額の目安

ここでは現在の家賃を基準として借入額を考えます。

この二つの基準のうち多くの人に採用されているのが「家賃」を基準にした考え方です。
現在 支払うことができている家賃が住宅ローンにそのまま変わると思えばイメージしやすく、安心ですよね。

以下の表が家賃を参考にした借入額の目安です。

現在の家賃 家賃と毎月返済額が同額の場合の借り入れ額
10万円 3,266万円
15万円 4,899万円
20万円 6,532万円
25万円 8,165万円
30万円 9,798万円
35万円 11,431万円
40万円 13,064万円
50万円 16,330万円
55万円 17,963万円

*住宅ローン金利1.5%、35年返済、元利均等、ボーナス時加算なしの条件で試算。条件によっては表記の金額を借りられないケースもある。(横浜スタイルHPから算出)

 

以上の2点、「年収を基準にした考え方」「家賃を参考にした考え方」を参考に住宅ローンを決めていきましょう。

(住宅ローンを決める際には、無理のない計画にするために、FP(ファイナンシャルプランナー)や銀行に相談するとより安心です)

3-2 頭金を計算しよう(物件価格-住宅ローン借入額)

住宅ローンの借入額が決定したら頭金を決めます。
頭金はこの章の冒頭にも書いた通り、物件価格-住宅ローン借入額で計算します。

具体的な事例を参考にして計算をしていきましょう。
家賃20万円で3人家族のB子さんは7,000万円の物件を購入したいと思っています。「家賃」を基準にした考え方を参考に銀行から6532万円を借入れました。その時の頭金は「7,000万円-6,532万円=468万円」の計算により、頭金が468万円必要であることがわかります。

頭金の算出方法

以上が頭金の計算方法です。

しかし、この頭金はあくまで現在の家賃をそのまま払い続けられる前提で計算したにすぎません。

この記事の前半にも書きましたが、頭金は少しでも多い方がその後の住宅ローン返済が楽になります。
しかし、今ある貯金の大半を頭金として出してしまうと万が一の子供の病気や緊急事態にお金が足りないという事態が起きてしまいます。
そのため、今回算出された頭金が今後のあなたの生活に支障が出ないかどうかを最終確認するようにしましょう。

3-3 頭金の最終確認

「物件価格-住宅ローン借入額」で求めた頭金が自分の生活の収支にあっているかどうかを確認しましょう。
生活の収支に頭金があっているかどうかは以下の式から求めることができます。

頭金の最終確認

前述した通り生活予備費は1年分の生活費+αを用意しておくことが目安です。

購入諸費用は住宅を買う際にかかる、申込証拠品、不動産取得税などの必要な税金や仲介手数料のことを指します。購入諸費用は物件価格の6パーセントほどかかります。

Bさんの事例を出して説明していきます。
Bさんは「物件価格-住宅ローン借入額」から頭金が468万円必要であることがわかりました。
しかしその頭金は自分の家庭の収支とあっている頭金でしょうか?

購入諸費用は7,000万円の6%なので420万円、生活予備費を450万円とします。一年間の将来への貯蓄は150万円とし、手持ちの金額を現在1,170万円だとすると

頭金算出の実例

1,170万円-1,020万円=150万円となり、生活収支から見る頭金は150万円が適切であることがわかります。

Bさんの場合無理のない頭金の金額は、「物件価格-住宅ローン借入額」で求めた頭金に対して318万円少ないことがわかります。
(理想の頭金が468万円なのに対し、現実に出せる頭金が150万円)

この場合は現実に出せる頭金を重視するようにしましょう。
計算をして頭金にズレ、差がでた場合は

・家の仕様をおとすなど総額を再度見直す
・住宅ローンの割合を増やす
・頭金をもう少し貯める(貯金を増やす)

いずれかを選択する様にしましょう。

4.まとめ

いかがだったでしょうか。
この記事のポイントは以下の二点です。

・他人とは比較しない、自分の家庭にあった頭金を考える。
・頭金は将来の生活に影響が出ないように決める。

この記事が少しでも参考になれば幸いです。