20坪の家の建て替えに必要な費用と費用を抑えるための4つの方法

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古い家の建て替えを検討しようと思うものの、全部でどのぐらい費用がかかるのかわからなくてお悩みではありませんか?

家を解体して新しく建てるとなると、それなりの費用が必要になります。全部でいくらぐらい必要なのか、自分たちの予算で間に合うのか、不安を感じることもあるかもしれません。

費用の目安をある程度把握したうえで動き始められると安心ですよね。

そこでこの記事では延床面積約20坪の家の、建て替えにかかる費用についてお伝えします。

建て替えにどのような費用がいくらぐらい必要なのか、目安を具体的に紹介しますので、おおまかな予算を把握できます。

また、「自分たちの予算では足りない」と感じる方のために、建て替え費用を抑える方法も4つお伝えします。

この記事で建て替え費用の目安を把握し、実際の建て替えに向けて安心して動き始められるよう願っています。

1.  20坪の家の建て替えに必要な費用

硬貨と家

この章では、延床面積約20坪の家の建て替えにかかる費用を、建て替え計画の段階別に紹介します。

家を建て替える場合に必要なのは、当然のことながら家本体の建築費用だけではありません。新しい家を建てる前に古い家の解体や土地の整備が必要です。

また、新しい家を建てている間は仮住まいになるのでそのための費用も必要です。

さらに、家が完成した後に必要な諸経費もあります。

目安として、建て替え費用全体の3割程度は、家本体の建築費用以外の費用です。

想定外の出費に悩まされなくて済むように、建て替えに必要な全費用の目安を、今のうちに把握しておきましょう。

1-1.家の建て替え前にかかる費用

新しい家を建てる前に、以下のような費用が必要です。

【解体費用】

まず、従前の家を壊すための解体費用が必要です。解体費用は解体する家の構造によって異なります。坪単価の目安を以下に示します。

・木造
坪単価4~5万円
→20坪の家であれば、80~100万円

・鉄骨造
坪単価6~7万
→20坪の家であれば、120~140万円

・鉄筋コンクリート造
坪単価8~9万円
→20坪の家であれば、160~180万円

解体費用を抑える方法
解体費用は、依頼する業者によっても異なります。複数の業者から同条件で見積もりを取り、金額を比較したうえで解体工事を依頼すると良いでしょう。

【土地の地盤改良費用】

古い家を解体した後、更地になった土地の地盤改良が必要となる場合があります。

従前の家を建てた当時と現在では、建築関連法規が変わってしまっている可能性があり、今のままの土地の状態では現行の法定基準を満たした建物を建てるには地盤の耐力が不足していることもあるからです。

従前の家が古ければ古いほどその可能性は高まります。(特に1981年(昭和56年)以前の建物は要チェック)

地盤の確認の段階で必要になるのは、以下の2種類の費用です。

①地盤調査の費用:5~10万円
②土地の補強費用(必要な場合のみ):30万円~(場合によっては100万円以上)

①地盤調査の費用

地盤調査を行い土地の補強が必要かどうか調べます。地盤調査には通常、5~10万円程度必要です。

調査を行った結果、地盤が弱い場合は地盤改良工事や杭工事などを行い、土地を補強しなければなりません。

②土地の補強費用(必要となった場合のみ)

①の調査の結果、土地の補強が必要になった場合は、別途費用がかかります。土地の状態次第ですが、20坪の家を建てる場合でも30万円以上かかることが多いです。

また、土地の都合などで新しい家が3階建てになる場合など、2階建てや平屋の家よりも地盤の強度が高くなければなりません。100万円以上かかるケースもあることを頭に入れておいてください。

土地の補強費用が必要かどうか事前に予測する方法
土地の状態は解体後に地盤調査で調べてみなければわかりません。ただ、洪水や地震などの際の危険度をハザードマップで調べることで、地盤の強い地域なのか弱い地域なのか、ある程度把握することは可能です。
例えば、川や池、沼など水が近い場所は地盤が弱い傾向にあります。このような土地で家を建て替える場合は、最低100万円程度、土地補強のための予算を見積もっておくと良いでしょう。

1-2.家の建て替え時・建て替え中にかかる費用

古い家を解体し、土地を整備して、新しい家を建てる際には、以下のような費用が必要になります。

【家の建築資金】

家本体の建築費用の相場は、一般的な木造住宅であれば坪単価50万円前後です。20坪の家を建てる場合、1,000万円前後が目安となります。

ただし、以下のような条件によって費用は異なります。

・家の構造次第で変わる

鉄骨造や鉄筋コンクリート造の家を建てる場合は、木造住宅よりも費用が高くなります。

坪単価の目安はいずれも75~120万円程度ですので、20坪の家を建てる場合は1,500~2,400万円程度が目安です。

・建築業者によっても変わる

ローコストハウスメーカーに依頼すれば、木造住宅が坪単価30万円程度で建てられることもある一方、輸入住宅などこだわりの家を建てるメーカーに依頼すると、坪単価100万円以上かかることもあります。

・土地が狭い場合は、通常よりも割高に

狭い土地に建てられた家を建て替える場合、作業の足場を組むスペースがが狭く複雑な足場となってしまったり、重機や資材を置く場所が確保できなかったりします。このような場合仮設工事が割高となることがあります。

また、狭い土地に家を建てる場合、近隣住宅との距離が近いため、防音に配慮する必要もあります。防音対策仕様の追加などが必要となる場合、一般の住宅よりも高額になることがあります。

建築業者の選び方
まずは、自分たちが住みたい家を事前によく考えて、イメージに近い家を建ててくれそうな業者に絞りましょう。その上で、複数の業者から見積もりを取って費用を比較検討しましょう。
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【外構工事費用】

家本体のの建築費用とは別に、門、塀、ガレージ、植栽といった家の外回りの工事費用(外構工事費)が必要です。

外構工事にかかる費用は内容次第ですが、家本体とのバランスが取れた外構にするためには、家の建築価格の1割程度が目安といわれています。例えば、家の建築費が1000万円なら、外構工事費用は100万円が目安というわけです。

外構工事の内容別の費用相場は、以下の通りです。

・門(門柱・門扉):15~30万円
・塀:アルミや木材等のフェンスは40~60万円、ブロック塀で囲う場合は100万円前後
・駐車スペース(屋根付き):50~100万円

どのようなものが必要なのかよく考えた上で、外構工事費用もあらかじめ予算に入れておきましょう。

【引っ越し代(2回分)】

家の建て替え時には引っ越し費用がかかります。建て替えが完了するまでの間、仮住まい先で暮らさなければならないからです。

建て替えが終わったら仮住まいから新居に引っ越すことになりますので、合計2回分の引っ越し代がかかります。

引っ越し代は、荷物の量や距離や時期などによって変わりますが、例えば2人家族が2回引っ越しを行う場合、15~30万円程度が目安となります。

【仮住まいの家賃(約6ヵ月分)】

建て替えが終わるまでの間、仮住まいする家の家賃も必要になります。

賃貸住宅の家賃は、地域や物件の広さ、物件のグレードなどによって異なります。

例えば、家賃が10万円の物件に6ヵ月間住むめば家賃が60万円かかるほか、敷金・礼金等が発生した場合はトータルでは100万円前後の費用が必要と考えておきましょう。

1-3.建て替え以降にかかる費用

新しい家の建築工事が終わった後に必要となる費用は以下の通りです。

【登記関連費用】

家を解体したときの滅失登記、家を建築したときの表題(表示)登記、所有権保存登記の費用が必要です。

また、司法書士や土地家屋調査士に手続きを依頼する場合は、報酬を支払う必要があります。これらを合計すると20~30万円程度が必要になります。

【住宅ローンの手数料や保証料、印紙代】

手数料や保証料は、ローン借入先の銀行によって大きく差があります。手数料は無料~10万円程度、保証料は借入金額次第となりますが、無料~数百万円と銀行ごとに大きな開きがあります。

また、契約時に必要な印紙代が、契約金額に応じて数万円程度かかります。

【火災保険料】

火災保険料は、保険会社によって異なるほか、地域や建物の種類などによっても異なります。そのため、明確な相場を示すのは難しいですが、10万円前後を目安とすると良いでしょう。

2.  20坪の家を建て替える場合のモデルケース

鍵引き渡し

この章では、20坪の家の建て替えに関するモデルケースを紹介します。

・夫婦2人暮らし
・東京都在住
・両親が以前住んでいた家を建て替えて、自分たち2人が済むことになった
・今建っているのは延床面積20坪ほどの木造住宅
・建て替える家も20坪程度の木造住宅を考えている

というYさん一家の事例を挙げます。

このモデルケースから、20坪の家を建て替える際にはどんな費用がどの程度かかるのか、目安をつかんでいただけます。

【Yさん一家の建て替え費用】

・家の建て替え前に必要な費用

解体費用 100万円(1坪あたり5万円×20坪)
土地の補強費用 地盤調査:6万円
補強工事:50万円
合計 156万円

・家の建て替え時・建て替え中に必要な費用

家の建築費用 1,200万円(1坪あたり60万円×20坪)
外構工事費用 門、塀、ガレージ:130万円
引っ越し代

14万円(7万円×2回)

仮住まいの家賃 家賃:60万円(10万円×6ヵ月)
敷金・礼金:30万円
仲介手数料:10万円
諸経費 火災保険料:10万円
合計 1,454万円

・建て替え完了時・完了後に必要な費用

諸経費 住宅ローンの保証料・手数料・印紙代:65万円
登記関連費用:30万円
合計 95万円
総計:1,705万円

3.家の建て替え費用を抑えるための4つの方法

計算

この章では20坪の家を建て替えるにあたって予算オーバーが心配な場合に、費用を少しでも安く済ませる方法を4つ紹介します。

前章まで20坪の家を建て替える際の費用の目安をお伝えしてきましたが、「自分たちの予算では足りない」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。

以下の4点に注目して、費用を抑える工夫をしてみてください。

3-1.費用の安い建築業者を選ぶ

新築費用を抑えたい場合に検討したいのが、ローコストハウスメーカーと地域の工務店です。

ただし、コストを抑えられる一方で間取りや設備に制約が生じるケースがあります。自分の理想に合った家を建ててくれそうな依頼先を複数選び、基本計画の段階で概算見積もりを取って比較検討することをおすすめします。

・ローコストハウスメーカー

費用を抑えたローコスト住宅を謳うハウスメーカーです。人件費や材料費などの経費をできる限り削っているため、設備のグレードは必要最低限になるものの低価格で家を建てられます。

大手ハウスメーカーの場合建築費用は坪単価75万円以上となることが多く、20坪の家を建てる場合建築費用は1500万円~が目安となります。

一方、ローコストハウスメーカーなら、建築費用は坪単価30万円~くらいで建設可能な会社もあり、20坪の家を建てる場合、建築費用は600万円~となります。

ローコストハウスメーカーを選べば、大手ハウスメーカーと比べて建築費用を単純計算で900万円も抑えられることになります。

・地域の工務店

地域密着型の建築業者である工務店。会社によって技術や得意分野のばらつきもあったりもしますが、一般的には大手ハウスメーカーよりも安く家を建てられます

工務店の建築費用相場は坪単価50万円~程度といわれ、20坪の家を建てる場合、建築費用は1,000万円~となります。

大手ハウスメーカーと比べて建築費用が500万円抑えられる試算です。

3-2.設備や素材を安く抑える

家に使用する設備や素材を標準的でリーズナブルなものに変えると、コストを抑えられます。良い設備や素材へのこだわると上限がなく、費用がかさんでしまうからです。

キッチンや浴室などの設備にはさまざまなグレードのものがあります。グレードの高いものを導入するにこしたことはないですが、その分、費用はどんどん高くなってしまいます。

例えばシステムキッチンの場合、通常メーカーでは20万円程度~70万円以上の幅広い商品を用意しており、グレードによって50万円以上もの価格差がついています。

システムキッチンに限らず、多くの設備には必要最低限の機能でコストを抑えることを重視した商品とハイグレードな商品とが用意されています。

自分たちにとって必要な機能に絞って機器選定すれば費用を抑えられます。

壁や床などの材質もコストを抑えられるポイントです。自然素材などにこだわると高額になってしまいますが、標準的な素材を使用して仕上げれば、費用を抑えることも可能です。

譲れないこだわりのポイントと妥協しても構わないポイントのメリハリをつけて検討しましょう。

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3-3.引っ越しや仮住まいの費用を抑える

建て替えの際には、引っ越しや仮住まいの費用が必要になりますが、実はこれらも費用を抑えやすいポイントです。具体的には以下の3点で費用を抑えることが可能です。

・仮住まいの場所

なるべく建て替える家の近くで探したほうが、引っ越し費用も安くできますし、慣れ親しんだ街で引き続き暮らすことができます。

例えば、2人家族が繁忙期ではない通常期に引っ越しをする場合、同一県内で引っ越すと1回あたり7~10万円程度必要です。

しかし、同一市内での引っ越しであれば、1回あたりの引っ越し費用は5万円台が目安となります。

引っ越しは2回発生するため、仮住まいを同一市内にすれば、最大5万円程度抑えることができます。

・引っ越しの時期

時期を選べるのであれば繁忙期を避けて引っ越しをしましょう。引っ越し料金は時期によって大きく異なるからです。

一般的に、進学や就職、職場の人事異動(転勤)が多い3月や4月は、引っ越し料金が高額になります。2人家族が同一市内で引っ越す場合、繁忙期は8~10万円程度が相場です。

通常期と比べると、引っ越し1回あたり最大で5万円ほど安くなるわけです。この時期を外せるような建て替えスケジュールが組めると、それだけでも安く済みます。

・仮住まいの物件

仮住まいの家の家賃を抑えるのも良いでしょう。仮住まいの家に住むのは半年程度です。

例えば、家賃が12万円の物件に住むと半年で72万円必要ですが、家賃が8万円の物件を選ぶと半年間の家賃は48万円となり、合計24万円抑えられます。

短期間しか住まない家ですので、あまりこだわりすぎることなく、家賃の手頃な物件を借りると良いでしょう。

3-4.リフォームも選択肢に加える

予算が厳しいと感じる場合は、建て替えだけでなくリフォームも選択肢に加えて、比較検討すると良いでしょう。基本的にリフォームのほうが安く済むからです。

<家本体の建て替え費用とリフォーム費用の比較>

家本体の建て替え費用 リフォーム費用
坪単価 約50万円~ 20~50万円
20坪の家に必要な費用 約1000万円~
※解体費用や引っ越し費用などが別途必要
400~1000万円
※解体や引っ越しはなし

家を建て替える場合、家本体の建築費用は、1-2で紹介したとおり坪単価約50万円です。20坪の家を建て替える場合、家本体の価格だけでも1000万円です。

さらに、古い家の解体費用や仮住まい先の家賃など、既に紹介したようなさまざまな費用がかかってしまいます。

一方、リフォーム費用は、リフォームの内容次第となりますが、坪単価20~50万円が一応の目安です。20坪の家をリフォームする場合は、400~1000万円となり、建て替えよりも費用を抑えることができます。

さらに、大規模なリフォームでない限りは、引っ越す必要もありませんし、解体費用などもかかりません。リフォーム以外に必要な費用が少ないため、建て替えるよりも費用が安く済むわけです。

建て替えが適している場合とリフォームが適している場合
リフォームではなく建て替えが適している場合もあります。例えば、老朽化が進み耐震補強工事が必要な場合や、間取りを新たに作りなおしたい場合などは、リフォームではなく建て替えのほうが良いでしょう。
しかし、部分的な改修で済む場合や、愛着のある家をできるだけ活かしたい場合などは、元の家を壊さずに済むリフォームのほうが適しています。選択肢の1つとして、積極的に検討してみてはいかがでしょうか。

4.まとめ

20坪の家の建て替えに必要な費用の内訳は、以下の通りです。

・古い家の解体費用
・土地の補強費用
・家の建築費用
・外構工事費用
・引っ越し代
・仮住まいの家賃
・その他諸経費

2章で紹介したモデルケースでは、総費用は1683万円でした。

また、自分たちの予算では厳しいと感じる場合、以下の4つの方法で費用が抑えられます。

・費用の安い建築業者を選ぶ
・設備や素材を安く抑える
・引っ越しや仮住まいの費用を抑える
・リフォームも選択肢に加える

この記事を参考にしていただき、ぜひ納得のいく住まいを手に入れてください。

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