マンションフルリフォームは坪単価60万円?!希望実現の為の4ステップ

キッチンリフォーム

マンションのリフォームを検討されているあなた。いったいどれくらいの予算を確保しておけばよいのか気にかけておられることでしょう。

「坪単価」が分かれば、面積を掛け算すれば工事費を算出することができることはご存知かもしれません。ではリフォームの場合、「坪単価」の相場はいったいいくらなのでしょうか。

ずばり、スケルトンにしてフル・リフォームする場合の坪単価の目安は60万円/坪です。

「そんなに高いのか!」と驚いておられるかもしれませんね?

でもご安心ください!これはスケルトンにしてのフル・リフォームの場合の坪単価ですから、いわばリフォームの坪単価の上限値と考えてよいでしょう。

そしてこの数字はあくまで目安です。

なぜならリフォームの場合は新築の場合と違い、住戸の状況や施主の希望によって工事内容が千差万別で、それに要する工事費は安く抑えることもできる一方、贅沢を始めれば青天井です。

ですから、結論を申し上げてしまうとリフォーム工事費を「坪単価」で語ることは非常に難しいのです。

しかしあなたは、ぜひ予算内で希望のリフォームを実現したい、そして坪単価から概ねの工事費を知りたい、と思っておられるはずです。

この記事では、リフォームは「坪単価」では簡単に表せないことを説明した後に、できる限り理想の内容、理想の金額でリフォームを実現するための効率的な検討方法を具体的にお伝えします。

さあ、理想のリフォームの実現へ向けて大きな一歩を踏み出しましょう。

最後までお読みいただけると幸いです。

「スケルトン・リフォーム」・「フル・リフォーム」について
時々見かけるこれらの言葉ですが、正確に定義づけられているわけではないので使う場面によって内容が異なる可能性があります。
◎スケルトン・リフォーム
住戸内の床仕上げ・間仕切壁・天井(それらの下地類を含む)や設備機器・配線配管類を全て完全に解体・撤去して「スケルトン(躯体むき出し)」の状態にしてしまって、全てを新たに作り直すリフォーム。
◎フル・リフォーム
建築の実務では、ほぼ「スケルトン・リフォーム」と同じ内容として使います。ただし不動産広告などでは「全室の仕上をリフレッシュした」だけでこの言葉を使っている可能性もあり、いったいどこまでの「フル」なのか、その内容は様々なので注意が必要です。

1. マンションのリフォームの「坪単価」は工事内容によって様々〜フル・リフォームの場合の60万円/坪が上限の目安

スケルトン

マンションをスケルトンにしてのフル・リフォームを行おうとするなら、その工事の坪単価は60万円/坪程度が目安と考えてよいでしょう。

25坪(82.6㎡)のマンションであれば、60万/坪×25坪=1,500万円程度が工事予算の目安となるということです。

■60万円/坪は上限の目安

しかし、60万円/坪や1,500万円といった数値を必要以上に気にするのは得策ではありません。

どういうことかと言うと、<坪単価60万円/坪>は概ねの上限を示すものと考えても良いということです。

つまり、60万円/坪相当の予算を考えているのであれば、スケルトンにしてのフル・リフォームを視野に入れた大規模なリフォームが可能でしょう。

一方でもう少し低額な予算を考えている場合は、工事内容をよく吟味して厳選した上で、限定的なリフォームや部分的なリフォームと行うといった工夫をすればよいということなのです。

ですから、この坪単価で試算してみた金額とご自身の予算を比べて、今後のリフォーム計画の大枠の方針を心づもりするための手がかりと考えていただくのがよいでしょう。
(このことについては後ほど第2章でもう少し詳しく説明します。)

■坪単価はやはり目安にすぎない

別の言い方をすると、リフォーム工事の場合、坪単価はただの目安に過ぎません。

つまり、リフォーム工事においては、住戸の状況や施主の希望や考えによってその工事内容は実に様々で、工事費は工事内容次第ですからその計算結果の坪単価も千差万別というわけです。

工事費が1,500万、1,000万のこともあれば800万で済むこともある、つまり坪単価は60万円/坪、40万円/坪のこともあれば20万円/坪のことすらありえます。

極端なことを言えば、内装仕上げのリフレッシュだけに限定して100万円で済ますこともできますが、こうなるともはや坪単価を計算することにあまり意味が無くなってしまいます。

同じ住戸で同じ要望を実現するためのリフォームの坪単価がどのように変化するのか、もう少し詳しく実例でご説明しましょう。

実例1<坪単価60万円/坪の例〜スケルトンにしてのフル・リフォーム案>

この施主からの依頼概要は、築40年、鉄筋コンクリート造8階建の5階にある3LDK、66㎡(約20坪)のマンション住戸のリフォームでした。

施主の主たる希望は、高齢者の独り住いに対応して、各部屋をできるだけ一体化してオープンな雰囲気を作ることと、十分な収納力を確保すること

以下にリストアップしたようなスケルトンにしてのフル・リフォームといえる工事内容で、工事費は1,188万円(税抜)でした。

坪単価を計算してみると、工事費1,188万円÷床面積20坪=59.4万円/坪となります。

<60万円/坪の工事内容の概要>
1. 独立型キッチンの間仕切り壁を撤去してリビングダイニングと一体化
2. 上記に併せて、キッチン流し台を交換し、アイランド型オープンキッチン+背面収納に変更
3. 和室も間仕切り壁や襖を撤去し、リビングダイニングと一体化。押入れを撤去し、壁面収納を新設
4. 洋室をウォークインクローゼットに改造
5. 浴室、洗面所、トイレなど水廻りの間取りを変えてゆったりとバリアフリー対応に変更
6. 浴室、給排水衛生、空調換気、照明などの各設備機器は全て新品に交換
7. 全ての床をフローリングに変更
8. 壁、天井の仕上げは全てリフレッシュ
9. 玄関周りに造付け収納とベンチを新設
※解体工事費、約260万円を含む

実例2<坪単価40万円/坪の例〜内容を絞り込んだ減額案>

上記と同じ住宅、同じ要望を実現すべく、「居室空間の変更を優先するため、水廻りの変更を圧縮」という方針で作った減額案です。

具体的には、キッチンや水廻りの位置変更、間取り変更を最小限とし、機器類を新品交換せず補修調整とクリーニングだけでそのまま利用しています。

工事内容を取捨選択して以下にリストアップしたような内容としました。

結果、この場合の工事費は、828万(税抜)で、坪単価は、工事費828万円÷床面積約20坪=41.4万円/坪

フルリフォーム案より約18万円/坪安くなりました。

<40万円/坪の工事内容の概要>
坪単価60万円の例からの工事内容の変化を比較しやすいように、項目番号を一致させて示しています。赤文字が当初案からの変更点です
1. 独立型キッチンの間仕切り壁を撤去してリビングダイニングと一体化
2. キッチンのアイランド化を中止。流し台は位置変更せず既存のまま壁側の位置で再利用。機器の補修調整とクリーニングのみ。ダイニング側カウンターは既製品家具で対応
3. 和室も間仕切り壁や襖を撤去し、リビングダイニングと一体化。押入れを撤去し、壁面収納を新設
4. 洋室をウォークインクローゼットに改造
5. 浴室、洗面所、トイレなど水廻りの間取り変更を中止し現況のままとする。バリアフリーについては手すりの追加設置などで対応
6. 浴室、給排水衛生、空調換気、照明などの各設備機器は、機器の補修調整とクリーニングのみを行い可能な限り再利用し必要最小限の機器交換で済ませる
7. 全ての床をフローリングに変更
8. 壁、天井の仕上げは全てリフレッシュ
9. 玄関周りに造付け収納とベンチを新設
※解体工事費:スケルトンにせず、床や天井、移動しない間仕切り壁や建具など活かせるところはそのまま再利用。水水廻りの解体や機器処分も不要となることで大幅減額、解体工事費は100万円となった

同じ住戸、同じ要望のリフォームでも坪単価は変わる

上記の2つの例は、ともに同じ住戸・同じ要望を実現しようとしたものですが、前者が住戸内の間仕切り壁をほぼ全て撤去するスケルトン・リフォームを行っているのに対して、後者は居室空間の変更を優先し、水廻りの変更を大幅に圧縮した減額案です。

結果、坪単価は前者が59.4万円/坪後者が41.4万円/坪でした。約20万円/坪の差です。

このように、同じ住戸に同じ要望でリフォーム計画をスタートしても、その工事内容によって坪単価は大きく変わるのです。

同じ要望に応えようとしていても工事内容次第で大きく工事費が変わるのですから、仮にいくつもある要望を取捨選択して厳選すれば、さらに工事費が下がるであろうことが容易に想像していただけると思います。

予算内で可能なリフォーム内容を考える

坪単価は、ざっくりと大枠で工事費の目安をつかむ際には極めて簡便で有効です。

しかし、リフォーム工事の具体的な計画を検討する際には、坪単価だけで考えるのは不十分で不向きです。

あくまでも目安としての試算材料。坪単価の役割はそこまでです。

リフォーム工事の内容から費用を積み上げて総額を見通すこと、逆に言うと「現実的な予算の範囲内で可能なリフォーム内容を考える」という取り組み姿勢が大切となります。

続く第2章では、この取り組み姿勢で臨むリフォーム検討について、その流れをにより詳しく具体的に説明していきます。

▼「坪単価」についてはこちらの記事もお読みください▼

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2. リフォーム内容を検討する4ステップ〜予算内で希望のリフォームを実現するために

平面図と電卓

この章では、この姿勢で臨むリフォーム検討について、その具体的な取り組み手順について説明しましょう。

もちろん、リフォームを検討する状況には様々なケースがありますから、一概にこの手順が最善とは言えませんが、ここに示した流れや検討要素はいずれの場合にも十分に参考になるはずです。

検討手順は、大きく以下の4ステップに整理できます。

ステップ1. 坪単価から大枠のリフォーム工事費のイメージをつかむ
ステップ2. リフォーム要望を書き出して優先順位を考えるとともにイメージ資料を収集する
ステップ3. 考えたリフォーム内容案を専門家と相談しながらブラッシュアップする
ステップ4. 工事見積の内容と予算および要望を照らし合わせて最終調整し、リフォーム計画を確定する

それでは順に詳しく説明していきます。

ステップ1:坪単価から大枠のリフォーム工事費のイメージをつかむ

具体的なリフォーム検討には坪単価だけでは不十分で不向きと書きましたが、「大枠の費用イメージをつかむため」には坪単価を用いた試算は極めて有効です。具体的に説明しましょう。

■坪単価で試算してみる

お住いの住戸の床面積が25坪(約82.5㎡)であるとします。

この記事の冒頭に書きましたが、スケルトンにしてのフル・リフォームを行うとすると、その工事費の坪単価は60万円/坪が目安です。

床面積25坪を乗じると、1,500万円程度が工事予算の目安と算出されます。

さて、ご自身でイメージしていたリフォーム予算と、この1,500万円とを比較してください。

予算にあいそうな場合

自身の予算とほぼ同額という方は、スケルトンにしてのフル・リフォームも視野に入れた大規模なリフォームも可能ということですから、まずは我慢や節約を気にせずリフォーム内容の検討に着手できそうです。

もちろん、床仕上げは全てイタリア産大理石にしたいとか、ポーゲンポールなどヨーロッパ製のキッチンや機器を揃えたいといった特別なこだわりがあるのなら、さらに多額の予算が必要となるでしょうからそれなりの注意は必要ですが。

予算が不足しそうな場合

一方、1,500万円となると多額に過ぎて現実的ではないと感じられた方も少なくないでしょう。

その場合は、想定する予算額に合わせてリフォーム内容を吟味し絞り込む必要があります。

スケルトン・リフォームで行うような「フル・メニュー」のリフォームではなく、リフォーム工事で何を実現したいのかをよく考えて工事内容を限定しなくてはならないということです。

ただ、どんな工事内容であればいくらぐらいの費用になるのかといったことを思い描くのは専門的に過ぎて難しいことです。この段階では、単なるイメージで十分。

現実的な予算の額によってどの程度限定する必要があるのかは様々ですから、

「思い切り絞り込む必要がありそうだ」
「ごく限られたコトしかできないな」
「ある程度は色々できそうだけど、ちょっとは我慢しなきゃいけないかも」

など、そういったイメージを持ってください。

これが「スケルトンにしてのフル・リフォーム予算と現実的な予算の比較によるイメージ」です。

このイメージが、この先、リフォーム計画を具体的に検討する際の「手がかり」や「心構え」になるはずです。

ステップ2:リフォーム要望を書き出して優先順位を考えるとともにイメージ資料を収集する

このステップでは「優先順位を付けた箇条書き要望リスト」と「イメージ資料」を作ってみましょう。

今までぼんやりと頭の中で思っていたことを文字や画像にして並べてみることで、理想のリフォーム像が具体的なものになってくるはずです。

同時に矛盾点も見えてくるかもしれませんが、それも検討プロセスにおいてはとても大切なことなので心配無用です。

これらの作業は、次のステップ以降での専門家との相談を実りあるものにしてくれることでしょう。

なお、このステップでご自身の要望を箇条書きにすることができたら次にもう少し詳しい検討ができるようになるのですが、それは後の第4章で説明することにして、今は先へ進めてみましょう。

1.箇条書き要望リストの作成と優先順位の明確化

では最初に「優先順位を付けた箇条書き要望リスト」について説明します。

要望を文章にして箇条書きにする

まず、要望を文章にして箇条書きにしていきます。

「明るい家にしたい」
「食事の時間が楽しみになる家にしたい」
「早く家に帰りたくなる居心地のよい家にしたい」

といった曖昧模糊としたイメージで結構です。

「栗の無垢材のフローリングを張りたい」
「ウォッシュレットのリモコンは壁付けがいい」

といった具体的な項目も並べてみます。

とにかく思いつくことを次々と書き出してみましょう。矛盾する内容があっても構いません。

予算や費用については二の次、意識しなくとも構いません。

頭の中で漠然と考えていたことを明確にする意味もあるので恐れずに書き並べてみましょう。

優先順位をつける

次に、書き出した要望に優先順位を付けます。この時、ステップ1でイメージした「スケルトンにしてのフル・リフォーム予算と現実的な予算の比較によるイメージ」を頭の片隅に置きながら作業を進めてください。

第1位から第50位と数字で順位付けするのもよいですし、「松竹梅」や「○△×」など大きな仕分けでも結構です。

例えば「松竹梅」ならば、

「これはどうしてもやりたいと思う内容」
「予算的に無理かもしれないけれど、できればやりたい内容」
「見積したら予算が厳しかったという場合には諦めることも覚悟の内容」

といった具合に、自分でルールを決めます。

費用のイメージは漠然としていていよい

現実的な予算のイメージを頭の片隅に置いてと書きましたが、その予算でどのようなリフォームが可能なのかを具体的に見定めることは極めて難しいはずです。

なぜなら、とあるリフォーム内容について、その工事費がいかほどになるのかは、工務店から工事見積を取ってみないと正確には判明しないからです。

ですから、この段階で重要な点は、予算や費用については漠然とした何となくのイメージのまま、とにかくリフォームに対するご自身の夢や希望をまずリストアップして優先順位を付けてみることです。

2.イメージ資料の作成

もうひとつは「イメージ資料」です。

これは専門家に相談する際に、ご自身のイメージを伝えるために役立ちます。

雑誌の切抜きやウェブ上の画像などを集めたスクラップ帳を作ってみてはいかがでしょうか。

実際の計画にぴったり当てはまらなくても、つじつまが合わなくても構いません。好きなもの、お気に入りの寄せ集めでよいので、どうぞ気楽にトライみてください。

ステップ3:考えたリフォーム内容案を専門家と相談しながらブラッシュアップする

ステップ2の「優先順位を付けた箇条書き要望リスト」「イメージ資料」ができたら、ここからは専門家と相談しながらリフォーム内容をブラッシュアップしていきましょう。

ご自身だけで進めることも不可能ではありませんが、工務店や設計事務所などの専門家と相談しながらの方が効率良く進められ、望ましいリフォーム計画となる可能性が高くなるものです。

なぜなら、この先はより専門的な知識が必要となるからです。

工事費の増減についてアドバイスをもらう

例えば、まず費用については、専門家でないと正しく見通すことが難しいのです。

「我慢のしどころ」と思ったことが、実際には工事費減額の上で効果的ではないこともあり得ます。

逆に「これは大丈夫だろう」と思ったことが、実際には大きく工事費を増す要因になっていることもあり得るのです。

機能と意匠の両面からバランスよく判断してもらう

また例えば、リフォームを成功させるためには、快適性など機能的な面と、美しさなど意匠的な面の両面での確認が不可欠ですが、それをバランスよく判断してくれるのが専門家の役割です。

あなたの希望する内容を客観的に見て「最善」に導いてもらわねばなりません。

個人の好みや希望が客観的な判断や一般的な評価に優先するとはいえ、一応は第三者の判断を確認しておくことの意味は大きいのです。

具体的な計画を描いてもらう

こうした専門家の知見を借りて、あなたの「優先順位を付けた箇条書き要望リスト」「イメージ資料」から「具体的なリフォーム計画」を描く相談を進めます。

「現実的な予算の範囲内で可能なリフォーム工事の内容」をまとめてもらう作業です。(「基本設計」という)

ある段階からは簡単な間取り図やスケッチなどと併せて説明をしてもらうとよりイメージが明確になるはずです。

ここが最も重要な段階なので、少々時間がかかっても焦らずにじっくり、納得がいくまで相談を繰り返すことをお勧めします。

実践的な図面・資料を作成してもらう

大枠での相談がまとまると、より実践的な段階(「実施設計」という)に進みます。

使用する仕上材や機器などを確認しながら、間取り図(平面図)・断面図・展開図などの図面や、仕上表・機器リスト・特記仕様書(工事要素の各々について詳細に材料やグレード、機能性能などを明示した資料)を作成し、工事可能な具体的な内容としてリフォーム計画をまとめる作業をしてもらいます。

いよいよ工事見積書

ここまで来るとずいぶん決まった感を得られると思いますが、まだ計画が確定したわけではありません。次がいよいよ工事見積の作成です。

これだけの資料がそろって初めて、正確な工事見積ができるのです。

工事見積を作成してもらい、予算と合うかどうかの最終確認を済ませなければ計画は確定しません。

<見積書と清算について>
  本文でご説明した通り、細かい仕様まで反映した実施設計が完了した段階で見積書を作ってもらい、その実施設計図書と内訳書付きの見積書をもって契約に至る、というのが本来の流れです。

  しかし、リフォーム工事においては新築ほど総額が大きくないこともあってか、工務店によっては、詳細が決まりきっていない基本設計レベルでの概算見積で「これくらいのリフォーム内容」ならば「ざっくりこの金額で引き受けます」と契約しようとするところがあるかもしれません。

  提示された金額があなたの納得できるものならばそれでもよいのですが、実はリスクを伴います。
というのも、工事が進むと何かと追加や変更が発生するもので、それによって増減した費用を竣工時に清算することになるのですが、きちんとした内訳書付きの見積書があれば、それを根拠に清算することができます。ところがざっくりした概算見積で契約してしまうと、元々何にいくら掛かる計算だったのか不明確なため、適正な清算ができなくなってしまう恐れがあるのです。

  特にリフォームの場合は、工事対象である住戸が建設された当初の図面が完璧に残されているとは限らず、「解体してみなければ分からない」という不確定要素がたくさんあり、変更を余儀なくされる事態がまま起こるので注意が必要です。

  スムーズな清算を行うことができるよう、きちんとした図面&見積書をつくってもらうことをお勧めします。

  また、工務店の中には「変更が生じても一切追加費用を請求しません」ということを売りにするところもあるかもしれませんが、工事中の様々なリスクはあらかじめ担保されて費用に上乗せされているであろうことを理解しておく必要があります。

ステップ4:工事見積の内容と予算および要望を照らし合わせて最終調整し、リフォーム計画を確定する

計画内容がまとまって工事見積書を手にしたら、ご自身の予算と照らし合わせて最終調整に入ります。

見積金額が予算に合うのなら、OK。今一度、見積内容を確認して、工事契約へ進んで下さい。

しかし一発で予算内に収まる幸運は稀と言ってもよいでしょう。

ですから、もし予算オーバーの見積が出てもあまり落胆する必要はありません。早速検討を始めましょう。

実現するための方法は二つに一つ、予算を増額するか、工事費を下げるために工事内容を減額方向に変更するか、どちらかです。

予算を増額する場合

もし予算を増額できるのならばそれが一番シンプルですが、その場合でも一度立ち止まって、本当に増額する価値があるかどうか、計画内容に節約できるところは無いか、工事内容を再チェックすることをお勧めします。

減額方向に変更する場合

もし、予算の増額が不可能で減額方向に計画変更するのであれば、要望と照らし合わせながら優先順位に従って工事内容を減じる検討を始めます。

この際にただやみくもに優先順位の低い順から切り捨てていくのではなく、「メリハリ」の効いた取捨選択をすることが成功の秘訣です。

専門家のアドバイスを聞きながら、優先順位を細かく判断する作業を進めましょう。

「やめる」「減らす」「後にする」

減額の方法を考える時、まずテーブルに上がるのは何かを「やめる」または「減らす」ことですが、ここにもコツがあります。

「今やらなくても後から付加できるもの、後工事でも可能なもの、かつ優先順位の低いもの」を選び出すことができれば、将来的には理想的な最終形を手に入れることができます。

そのほか、設備工事の機器交換等で、現在使用している機器がまだ使用に耐えるものであれば再利用するのも有効な手段です。

例えば

・ ウォークインクロゼットに造付け予定だった引出し部分は、手持ちの家具を使用できるように組込んでもらう。
・ ウォッシュレットは昨年交換したばかりなので再利用する。
・ 予備室のエアコンは将来余裕ができてから設置する、もしくは別途家電量販店等で購入する。

注:設備工事の機器交換等を後工事にする場合、電源の用意や配管等はあらかじめ今回の工事で施工しておくことをお勧めします。

仕様を見直す

次に見直すべきはグレード(仕様/素材のあれこれや設備機器の機能など)です。

材料や機器などをシンプルかつ安価なものに変更することができれば、大枠を崩さずに減額が可能です。

例えば

・ 壁クロスをシンプルな無地のものにする。
・ ユニットバスのミストサウナやテレビなどの付加機能を中止する。
・ システムキッチンの電動昇降式吊戸棚を普通のシンプルな吊戸棚にする。

関連工事にも気をつける

なお、一つのことを変更すると、関連工事まで含めて金額が増減することにも注意が必要です。

これは専門家(工事見積をちゃんと読める人)でないとなかなか判断しにくいものなので、遠慮なく専門家に質問・相談しましょう。

最終調整は焦らずじっくり

こうした減額方法の検討は非常に骨の折れる作業ですが、あなたの理想のリフォームを実現するための正念場、焦らずじっくり腰を落ち着けて、納得がいくまで相談を重ねるべきとても重要な段階です。

ここでどのくらい親身に積極的に減額相談に乗ってくれるか工務店の真価が問われるところで、これに付き合ってくれる「相手」を選んでおかないと、大満足のリフォームは実現が難しくなります。

単に安くするだけの提案ではなく、住み心地や快適性などを損なわず、あなたの希望に沿った上でどうすべきかを提案してくれるかどうかが重要です。

設計相談中と同じく、ただあなたの言うことを鵜呑みにしてくれることがベストとは限りません。

親身にあなたの生活を考えて、専門家としてのアドバイスをくれる相手を見つけてください。

▼「よい工務店の選び方」についてはこちらの記事を▼

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<見積書について>
  見積書を手にして、まず気になるのは「総額」だと思います。
予算に合うのか、合わないのか、そこが一番の(唯一の?)関心事であることは当然です。

  しかし、見積書の中身(「内訳書」)にも一応目を通してみることをお勧めします。
ひょっとすると勘違いや間違いが見つかるかもしれないからです。

  詳細まで判断するのは難しいと思うので、何となくの印象だけで結構です。
不自然に思うところはありませんでしたか?
計算間違いの可能性もゼロではありません。
重複したり抜け落ちたりしている可能性もあります。
  ざーっと最後まで頁をめくってみて、「ふーん、これってこんなに高いのかなあ・・・」「おや?これはさっきも出てきたのではないかな?」「あれ?そういえばあの工事はちゃんとどこかに入っているのかな?」などなど、もしも何か気になることを見つけたら付箋を張ったりメモしておいて、専門家に遠慮なく質問してみることをお勧めします。

3. 希望を叶えるためにはリフォーム要望を洗い出してみる作業がとても効果的

洗い出す

リストを活用する

前章のステップ2−2で、リフォーム内容を考えるための「優先順位付の箇条書き要望リスト」と、専門家にイメージを伝えるための「イメージ資料」の作り方を説明しました。

こうしてご自身で考えておいた資料は、ステップ3以降での専門家との相談を進める際や、ご自身の考えを整理する時にとても役立ち、専門家との打合せをより実りあるものにしてくれます。

特に<優先順位>は「メリハリ」をつけて理想のリフォームを実現するためのとても大切な材料なのです。

リストを読み返すのが重要

また、計画が進むに従って目の前の細かいことに集中するあまりに本当に大事なことや本来の夢を見失いそうになる瞬間が訪れるかもしれません。

そんな時にこのリストを読み返すと

「そもそも何のためのリフォームなのか?」
「自分はどんなリフォームを実現したかったのか?」

を思い起こし、計画の方向性を明らかにして、大切なことを見失わないための手助けをしてくれるベンチマークになるはずです。

折々に手に取って読み返してみることをおすすめします。

もう一点付け加えておくと、「理想」は成長するものです。途中でもっと別のことを思いついたり、時には気が変わることもあるかもしれません。そんな時は書き加えたり書き直したりしてみましょう。

4. リフォーム内容を大きく3つのメニューに分けて整理する〜要望をより具体的・効率的に検討する方法

平面図の検討

この章では、ステップ2−2で作った「優先順位付の箇条書き要望リスト」をより具体化して、工事内容に近い形で整理・検討する方法を説明します。

この目的は、ご自身の要望をより具体的に、効率的に検討することです。

漠然としていた要望を工事内容に沿った形で整理し直す作業の中で、イメージが鮮明になり、優先順位を付けやすくなるはずです。

また、ステップ3や4の「専門家との設計相談」「専門家と行う減額相談」をスムーズにし、「メリハリ」の効いた理想的なリフォームを実現する助けとなるでしょう。

さて、「優先順位付の箇条書き要望リスト」には実に様々な要望が並んでいることと思います。

しかし実は、リフォーム工事の内容、工事メニューという側面から整理すると、大きく次の3つに分解することができるのです。

<リフォーム・メニュー1:内装リフレッシュ>
<リフォーム・メニュー2:機器の交換>
<リフォーム・メニュー3:間取りの変更>

これからこの3つのメニューごとに、その内容と検討方法について詳しく説明します。

◎<リフォーム・メニュー1:内装リフレッシュ>

リフォームというと真っ先に思いつくのが壁や天井のクロスの張替えや、カーペット敷きの床を無垢のフローリングにしたいといった内装仕上げのリフレッシュではないでしょうか。

どんな内装リフレッシュを行うのかを考える上で、以下の3つチェックポイントが参考になるはずです。

①LDKや個室、いずれの部屋の内装をリフレッシュするか(部屋別に考える)
②床、壁、天井、いずれの部位の仕上げをリフレッシュするか(部位別に考える)
③リフレッシュで使用する仕上げ材はどんな素材・グレードのものにするか(仕様を考える)

この3つのチェックポイントは、以下のような1枚の表にまとめることができます。ご自身で作成して検討に役立ててみてはいかがでしょうか。

<作表例>

室名:玄関(土間)
床仕上げ 現況 100ミリ角タイル
リフォーム後 テラコッタタイル
壁仕上げ 現況 ビニルクロス
リフォーム後 クロス張替え 色柄のみ変更
天井仕上げ 現況 ビニルクロス
リフォーム後 クロス張替え 色柄のみ変更
備考 どうしても床に貼りたいタイルがある
室名:廊下
床仕上げ 現況 カーペット
リフォーム後 フローリング
壁仕上げ 現況 ビニルクロス
リフォーム後 クロス張替え 色柄のみ変更
天井仕上げ 現況 ビニルクロス
リフォーム後 クロス張替え 色柄のみ変更
備考
室名:LDK
床仕上げ 現況 長尺シート+カーペット
リフォーム後 フローリング できれば無垢材
壁仕上げ 現況 ビニルクロス
リフォーム後 珪藻土塗り左官仕上げ
天井仕上げ 現況 ビニルクロス
リフォーム後 珪藻土クロス仕上げ
備考 台所流し台とあわせてどうしてもリフレッシュしたい部屋
室名:寝室
床仕上げ 現況 カーペット
リフォーム後 フローリング
壁仕上げ 現況 ビニルクロス
リフォーム後 珪藻土塗り左官仕上げ
天井仕上げ 現況 ビニルクロス
リフォーム後 珪藻土クロス仕上げ
備考
室名:子供室
床仕上げ 現況 カーペット
リフォーム後 フローリング
壁仕上げ 現況 ビニルクロス
リフォーム後 汚れ防止の高機能クロスへ張替え
天井仕上げ 現況 ビニルクロス
リフォーム後 クロス張替え 色柄のみ変更
備考
室名:便所
床仕上げ 現況 長尺シート
リフォーム後 現況のまま
壁仕上げ 現況 ビニルクロス
リフォーム後 汚れ防止の高機能クロスへ張替え
天井仕上げ 現況 ビニルクロス
リフォーム後 クロス張替え 色柄のみ変更
備考 予算によっては内装はそのままでも良い
室名:洗面所
床仕上げ 現況 長尺シート
リフォーム後 現況のまま
壁仕上げ 現況 ビニルクロス
リフォーム後 汚れ防止の高機能クロスへ張替え
天井仕上げ 現況 ビニルクロス
リフォーム後 クロス張替え 色柄のみ変更
備考 汚れが目立つので新しくしたい

一覧表を作る時のポイント

・室名の欄には、全ての室をリストアップします。
・現況、リフォーム後とも、仕上げ材はわかる範囲でo.k.です。
・重要なのは「リフレッシュする・しない」の区別です。
・こだわりや思い入れがある場合は、備考欄などに書き込んでおくと優先順位を考える際に役立ちます。

(※上記の表はスマートフォンの縦型画面で見やすいように作成しています。紙面でリストをつくる際は行列を入れ替えるなど見やすさを工夫してみてください)

<素材選びの際の注意点>
  クロスの張替えなど、色・柄が変わっても現況と同種の素材を用いる場合には、比較的単純な工事で済むことが多く費用的な負担は軽くなります。
  一方、現況の仕上げ材とは異なる素材を採用した場合には、単に内装仕上げを交換するだけにはとどまらず下地工事や窓枠の工事などが発生し、その分の工事費が増すことがあります。
  どんな素材を採用するとどんな関連工事が発生し工事費が増すのかは、素材によってケースバイケースなので、希望の素材をできるだけ具体的に示して、専門家に相談してください。

◎<リフォーム・メニュー2:機器の交換>

どの機器を新しくしたいのか、ひとつづつチェックしてリフォーム内容を検討していきます。

・水回り(風呂、便所、洗面所など)
・台所(流し台、調理機器、レンジフードなど)
・電気設備(照明、コンセント、インターホン、TV・電話・インターネット等情報設備など)
・空調機器(エアコン、換気扇など)
・給湯器、床暖房

機器の交換についても、前項の内装リフレッシュと同様に一覧表にまとめてチェックリストとして活用することができます。

室名・項目 機器名 希望 備考
浴室 ユニットバス 交換 できれば1サイズ大きくしたい
段差を無くしたい
折れ戸ではなく開き戸がよい
手摺、洗濯物干しバー、ガス浴室乾燥機
便所 便器 交換 ウォッシュレットは1年前に交換したばかりなので再利用したい
手洗器 無いので新設したい
洗面所 洗面台 交換 できればカウンター式に
洗濯機置場 交換 ドラム式の洗濯機を置けるサイズに
お湯が出るようにしたい
台所 流し台 交換 オープンキッチンにしたい
少なくとも270cm欲しい
カウンターは木製がよい、広くしてテーブルとして使えるようにする
シンクは陶器などステンレスではない素材がよい
気に入っている水栓金物があるのでぜひそれを使いたい
キャビネットは全て引出しで、巾木部分にも収納があるものがよい
食器洗機を組込みたい
IHヒーターをやめてガスコンロ(ダッチオーブン付属のもの)にしたい
背面収納 無いので新設したい 壁全面を収納にしたい(食器棚、食品庫、家電置場、雑貨ストック)
下の段は全て引出しに、一部ゴミ箱置場をつくる
オーブンレンジ、炊飯器、コーヒーメーカー、トースター、バーミックス
給湯器 まだ不具合は無いが交換した方がよいか検討してほしい
床暖房 無いので新設したい 電気式、ガス温水式どちらでもよいがコスト比較したい
LDK(台所を含む)、洗面所を希望
洗面所はパネルヒーターでもよい

一覧表を作る時のポイント

・機器名の欄には、全ての機器を、リストアップします。
・もちろん、わかる範囲でo.k.です。
・重要なのは「替える・替えない」の区別です。
・こだわりや思い入れがある場合は、備考欄などに書き込んでおくと優先順位を考える際に役立ちます。機器本体以外の希望など、思いついたことは何でもメモしておきましょう。

同じようにしてエアコン、換気扇、照明器具、TV・電話・インターホン・インターネット等情報関係についても一覧表にしておくことをお勧めします。

<機器類の設置位置の変更について>
  設置位置を変えずに機器の交換のみを行う場合は、比較的単純な工事で済むことが多く費用負担も軽くなります。
  一方、設置位置を変えたい場合には注意が必要です。
  ごくわずかな移動や向きを変える程度なら可能でしょうが、機器の位置変更には制約があります。まず希望する位置への変更が可能かどうかを工務店など専門家に相談してください。移動できる場合も、単純に機器を移設交換するだけでなく配管や配線の移設も伴いますから、その分の工事費が増すことになるので注意が必要です。
  また、どの程度の移動かにもよりますが、設備機器の工事だけでなく内装工事を伴う必要があることも多く、さらには間仕切り壁の移設を伴う場合もあります。この場合は、次で説明する「間取りの変更」と同様の工事となります。

◎<リフォーム・メニュー3:間取りの変更>

間取りを変更するということは、既存の間仕切り壁を解体撤去し、新たな壁や扉を作るということです。

加えて、場合によって壁だけなく床や天井も工事の対象となる場合があります。

前述のメニュー1、2にはない「解体工事」や「木工事」が必要となりますから、その分の工事費が大きく増します。

水廻りの位置変更を行わない場合

もし浴室・洗面所、便所、台所といった水廻りの位置はそのままで、部屋の顔ぶれや並びを変更するだけであれば、

・既存壁の解体撤去(解体工事)
・間仕切り壁の新設や床や天井の補修(木工事)
・それらの内装仕上げ(内装工事や塗装工事)
・それに場合によっては扉の新設(建具工事)
・コンセントや照明&スイッチの設置(電気設備工事)

といった工事内容となります。

水廻りの位置変更を伴う場合

しかし水廻りの位置も変えるとなると、上記に水廻り機器の移設が加わるだけでなく給水管や排水管の移設(給排水衛生設備工事)が必要となり、これはフル・リフォームと同等といってよい工事内容となります。

間取り変更の要望も箇条書きでよい

間取りの変更についての検討は、最終的には専門家に作ってもらう間取り図を見て確認することになります。

どんな間取りにしたいか考えたり、その希望を専門家に伝える際にも間取り図を用いることが考えられますが、ご自身で間取り図を描くのは荷が重いかもしれません。

その場合は、文字による箇条書きで十分ですから、どの部屋をどうしたいのか、どんな間取りにしたいのかなどを書き留めておくことが大切です。

現況の間取り図が手に入るのであれば、それに要望を書込んでみるのもよいでしょう。現況の問題点という形で表現することも有効です。

紙に書き出すことで、頭の中のイメージが格段に具体的になるとともに、いくつもの希望に優先順位を付けることの難しさが減じられます。

<リフォームメニューのまとめ>

以上、ここまで3つのメニューに分解してリフォーム要望を整理し、具体的に工事に近い形にして検討する方法を説明しました。

上記の検討を全て完璧に実践しようとすると、かなり時間もかかるし、ひょっとすると途中で手が止まってしまうことがあるかもしれません。

でもどうぞ気落ちしないでください。お勧めしておいて恐縮ですが、無理もないことなのです。なぜなら、これらは専門家が行う作業と殆ど同じだからです。

ですから完璧を目指そうとせずに、気楽に試してみてください。

空欄があっても構いません。矛盾だらけでも構いません。「???」だらけでもよいのです。

怖がらずに作ってみること、可視化してみることに意味があります。

矛盾があることや曖昧であることを知ることも、とても大切だからです。

まずは自分でやってみることに価値があります。

ここからはステップ3、4に戻って、専門家に交通整理を任せましょう。

5. 希望の予算と内容で実現するための最後のツボ 〜優先順位を明確にした上で専門家に相談する

専門家

ではこれまでの成果品を並べてみましょう。

・ステップ2の「優先順位付の箇条書き要望リスト」
・ステップ2の「イメージ資料」
・第4章の「内装リフレッシュ」「機器の交換」「間取りの変更」3点セット

優先順位がついていることが大切

これらの検討資料を持ってステップ3、4の「専門家への相談」に臨みますが、大切なことはどの段階においても<要望に優先順位がついている>ことです。
(ステップ2で書いた通り、必ずしも数字の順位である必要はなく、「松竹梅」や「○△×」でも結構です。)

この優先順位こそが「メリハリ」の効いた<理想のリフォーム>を実現するための重要な鍵となります。

専門家にバランスを取ってもらう

ただし、ここで注意すべきことがあります。ご自身がつけた優先順位はあくまでも「材料」であるということです。

もう少し具体的に書くと、専門家の判断は必ずしもご自身の優先順位と一致しない可能性もある、ということです。

しかしここで「言うことを聞いてくれない」とヘソを曲げずに専門家の意見を聞いてみることがとても大切です。

なぜなら<理想のリフォーム>を実現するためには、もう一つ「バランス」という重要な鍵が存在するからです。

適切な「バランス」を図るには様々な要素を総合的に判断する知識と経験が必要で、これは専門家に任せるのが得策なのです。

ですから「ハイハイ」と何でもあなたの要望をそのまま聞き入れてくれる専門家がベストとは限りません。

あなたも気づかないことを教えてくれるのがプロです。そこに耳を傾ける、それを受け入れる勇気をもつこともまた、<理想のリフォーム>を実現するための大きな力となるはずです。

6.まとめ

いかがでしたか?

これまで「予算内で理想のリフォームを実現しよう!」と雑誌やインターネット検索しながら頭の中であれこれと思い巡らせておられた方もたくさんいらっしゃることでしょう。

しかし、この記事で、「坪単価」を手がかりにご自身の予算がどんなレベルなのか大まかにイメージし、「4つのステップ」と「3つのメニュー」を活用してご自身の思い描いてきた様々な要望をかなり具体的に整理していただくことができたと思います。

さらに専門家とのつきあい方、言葉は悪いですが専門家の上手な使い方、もお分かりいただけたと思います。

あなたの貴重な資金を有効に活用して、「メリハリ」が効いて「バランス」がとれた大満足のリフォーム計画が実現することに資すれば幸いです。

最後までおつきあいいただきありがとうございました。

▼次にぜひお読みいただきたい記事です▼

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